Selleks, et inimesed saaksid elada puhtates ja renoveeritud majades, nautida majast kõndimist, peate hoidma kogu kommunaalkulude süsteemi toimimist, korraldama ühisvara korrektset kasutamist, hoolitsema elanike mugavuse ja sisehoovi haljastuse eest. Kes peaks seda tegema? Ilmselt peavad kortermaja (MKD) elanikud tegema sellise asutuse korraldamiseks olulist tööd, mille huvides on ühise vara õigeaegne hooldamine ja majas puhtuse ja korra hoidmine. Kogu koduhooldustööde valikut nimetatakse MKD kontoriks.
Kuidas täpselt saab MKD juhtimist rakendada?
MCD juhtimismeetodite kohta praegu on paljud kuulnud. Kuid detailide mõistmiseks lihtsalt ei piisa aega, ehkki need teadmised on väga kasulikud.
RF LC-s on MKD kontrollimise meetodid ette nähtud mõistmiseks väga hõlpsalt (artikli 161 2. osa). Kuid mitte kõik neist ei kehti üheski kodus. Kui MKD-s on vähem kui kolmkümmend korterit, pakub eluasemeid käsitlev seadusandlus MKD haldamise viisi otsest haldamist. Sel juhul sõlmivad lepingud tarnijate, remondimeeste, koristajate ja teiste töötajatega korteriomanikud, kes vastavad kontrolliasutustele ja maksavad trahve tuleohutuse, õnnetuste ja enneaegse prügiveo probleemide avastamise korral. Haldamist viib reeglina üürnike algatusrühm või valitud esindaja tasuta. Kuid MKD hooldamise ja käitamisega seotud tegevuste rakendamine on suur töö, seetõttu on otsest juhtimist kui MKD haldamise viisi mõistlik paigaldada väikestesse majadesse. Igal elanikul on oma nägemus ideaalse maja ja sissepääsu pildist, seega mõjutab elanike arv otseselt kompromissi saavutamise võimet ning konfliktide ja arusaamatuste tõenäosust.
Teine elamukoodeksis nimetatud MKD haldamise võimalus on teatud tüüpi juriidiliste isikute juhtimine. Eelkõige võib selline isik olla majaomanike seltsing (HOA), elamukooperatiiv (LCD) või mõni muu spetsialiseerunud tarbijate ühistu (PC). Selle juhtimismeetodi abil volitavad korteriomanikud juriidilist isikut sõlmima lepinguid igapäevaseks remondiks ja maja kinnistu haldamiseks ning veevarustuse, kanalisatsiooni, kütte ja muude teenuste osutamiseks.
Kolmas võimalus hõlmab lepingu sõlmimist korraldusorganisatsiooniga, mis osutab MKD jaoks kõiki teenuseid ja vastutab samal ajal kontrolliasutustele Venemaa õigusaktide nõuete võimaliku rikkumise eest.
Kes valib MCD juhtimismeetodi?
Korterite omanikud ei saa mitte ainult oma ruutmeetrit käsutada, vaid peavad ka ühisvara heas seisukorras hoidma. Seetõttu sisaldab Vene Föderatsiooni vedelkristallekraan majaomanikele mõeldud direktiivi, millega määratakse kindlaks, kuidas nende kodu hallatakse. Enne MCD haldusmeetodi valimist peaksid korteriomanikud uurima üksikasjalikult oma eripära, milline neist sobib maja jaoks kõige paremini, võttes arvesse selle vanust, seisukorda ja muid omadusi, samuti korreleeruma omanike sooviga oma maja hallata ja kommunaalmakse tasuda. õigel ajal.
Lõplik valik tehakse omanike üldkoosolekul, mida saab pidada isiklikult või korraldada ilma kõigi elanike isikliku kohalolekuta. Et koosoleku otsus oleks kehtiv, peavad selle poolt hääletama elanikud, kellel on kokku 50 või enam protsenti häältest. MKD juhtimisviisi valiku üldkoosoleku poolt peab MKD iga üürnik rangelt aktsepteerima, isegi vaatamata koosoleku enda võimalikule väljajätmisele. Kui koosolek toimub tagaselja, loetakse osalemine omaniku poolt kirjaliku otsuse õigeaegseks ülekandmiseks. Sellise korteriomanike kohtumise tulemus kantakse MCD haldusmeetodi valimise protokolli, mis postitatakse sissepääsudesse selliselt, et iga korteriomanik oleks sellega kursis. Avaliku pakkumise teeb koosoleku algataja kümne päeva jooksul pärast otsuse vastuvõtmist. Samamoodi realiseeritakse üldkoosoleku korraldamisega võimalus muuta MKD juhtimisviisi.
Kõik ülaltoodu kehtib juba asustatud majade kohta. Kuid vastvalminud majadega on olukord erinev. Sageli juhtub, et uues hoones pole kõigil üürnikel omandiõigust, näiteks on nad pika kannatusega aktsionärid. Tulenevalt asjaolust, et sellistel kodanikel pole vastavalt elamispoliitikat käsitlevatele õigusaktidele maja valitsemise vormi määramise küsimuses hääletamisõigust, muutub selle maja haldamise viisi valimine võimatuks.
Mis juhtub, kui MCD juhtimismeetodit pole valitud?
Elamukoodeks piirab ajavahemikku, mille jooksul omanikel on võimalus mõtiskleda ja korraldada HOA loomise või juhtimisorganisatsiooni valimise protsessi.
Kui elanikud ei hakanud ennast juhtimismeetodi valikuga mõistatama või ei saanud seda teha objektiivsetel põhjustel, samuti juhul, kui MKD juhtimismeetodi valimise otsust pole veel ellu viidud, viib kohalik omavalitsus korraldava organisatsiooni määramiseks läbi konkursi korraldamiseks vajalikud protseduurid. Siin pole ühelgi üürnikul õigust keelduda ja iga omanik on kohustatud järgima valitud korraldusorganisatsiooniga sõlmitud halduslepingu sätteid, sõltumata sellest, kas see leping sobib talle või mitte. Kuid alati on protseduuriline võimalus hetkeolukorda parandada ja enne lepingu lõppemist pidada üldkoosolek, kus arutada MKD või juhtorganisatsiooni juhtimismeetodi muutmise küsimust.
Mis hõlmab MKD ruumide hooldust?
Kõik teenused, mis on seotud MKD ruumide korrashoiu kontseptsiooniga, on määratud eluasemealaste õigusaktidega. See kontseptsioon hõlmab laia valikut teenuseid vee, elektri, gaasi, soojusenergia tarnimise korraldamiseks, majas elavate kodanike registreerimiseks, raamatupidamisteenusteks, tehniliseks tööks ja sanitaartehnilisteks hooldusteks.
Tehniline käitamine hõlmab omakorda hoone tehnosüsteemide hooldust ja remonditöid. Sanitaartehniline hooldus hõlmab tervet rida meetmeid puhtuse ja korra hoidmiseks majas ja sellega piirneval territooriumil, näiteks puhastamine, desinfitseerimine, derativeerimine, kahjuritõrje.
Mida HOA teeb?
Ilmneb selline MCD haldamise viis nagu HOA, kus mõned üürnikud sooviksid kontrollida raha kulutamist oma kodu hooldamiseks. HOA juhtimine ei teki nullist, vaid luuakse alati kõige aktiivsemate ja huvitatud elanike seast. Ja kuigi sellistel algatusvõimelistel kodanikel pole alati kommunaalteenuste valdkonnas täielikke juriidilisi teadmisi ja teadmisi, on eduka töö oluliseks teguriks soov oma kodu paremaks muuta. HOA juhatus peab maja ja külgneva territooriumi korrashoiu, prügiveo, kommunaalkulude hooldamise ja muude hooldustöödega seotud lepingulisi töid tegema. HOAde oluline ülesanne on ka korra hoidmine ning sanitaar- ja tuleohutusstandardite järgimine. Juhtkonna rahaline külg eeldab HOA-s raamatupidaja olemasolu, et jälgida rahalisi vahendeid, mida üürnikud maksavad kommunaalteenuste eest tasumiseks, samuti raha, mis kulub maja vajadustele. Lisatulu HOA võib saada ühisvara mis tahes osa üürimisest.
Kui omanik otsustab, kas ta soovib saada HOA liikmeks või mitte, siis pole HOA-l omakorda õigust keelduda oma ridadesse lubamisest, isegi kui ühtäkki teised HOA liikmed sellele vastu on. Soovimatus HOA liikmeks saada seostatakse mõnikord vajadusega maksta lisateenuste eest - turvalisus parklas ja verandal, õues lillepeenrad, põrandatel videokaamerad. Tõepoolest, HOA liikmete jaoks on maksmine kohustuslik, kui HOA juhatus on sellise otsuse teinud. Selles olukorras võib väljund olla HOA-ga sõlmitud individuaalne leping, milles kõik tasud kinnitatakse eelnevalt.
Kuidas fondivalitseja töötab?
Omanike ja spetsialiseeritud fondivalitseja vahelise lepingu otsesel sõlmimisel loodetakse osutada kodus tehnilisi ja sanitaarteenuseid, samuti teostada kõrgetasemelisi remonditöid, kuna haldusettevõttes töötavad professionaalsed ja kogenud spetsialistid oskavad õigesti hinnata töö vajadust ja keerukust, nad valivad sobivad materjalid, kutsuvad õiged spetsialistid. Kui fondivalitseja töötab mitme majaga, on võimalik ka madalam töö ja teenuste hind. Fondivalitsejaga suhtlemine on aga sageli keeruline ja isegi selline väike juhtum nagu läbi põlenud pirn võib mitme päeva jooksul olla ebamugav.
Leping fondivalitsejaga: mis on kõige olulisem?
MKD juhtimisviisi loomise protsessi olulisim samm on fondivalitsejaga lepingu väljatöötamine ja sõlmimine. Lepingu sisu määrab kindlaks üürnike ja fondivalitseja tulevased suhted, sealhulgas lepingu lõpetamise võimaluse maja hooldamise funktsioonide ebaõiglase täitmise korral. Lepingu tekstis tuleb ära näidata kogu maja omand, tööde ja teenuste liigid ning sagedus, mida fondivalitseja peab tegema, kõigi maksete suurus ja ajastus, mida omanikud peavad tegema. Lepinguga võib ette näha ka korra, kuidas elanikele tehtud tööst aru antakse. Kui seda ei tehta, peaksid omanikud aruande saama kord aastas.
Miks kogutakse MCD nõukogu?
Üürnike teiseks vastutuseks saab majavolikogu valiku juhul, kui MCD juhtimisviisidest valiti võimalus fondivalitsejaga. Tegelikult on volikogu peamised ülesanded ettepanekute sõnastamine ja tehtava töö kontrollimine. Omanike koosolekul teevad volikogu liikmed ettepanekuid selle kohta, mida on vaja remontida, milliseid hooldustöid saab järgmiseks aastaks ümber korraldada ja mis nõuavad kiireloomulisi abinõusid, kellele ja mis eesmärgil on võimalik ühisvara rentida ja muid MKD korrashoiu aspekte ning haljastus. Volikogu eesmärkide hulka kuulub ka lepingute ja kokkulepete uurimine, mille nad soovivad majaomanikele sõlmida, et kaitsta maja elanike õigusi ja huve. Läbivaatamise tulemuste põhjal teeb nõukogu järeldused ja soovitused kõigi dokumentide kohta. Võib öelda, et MKD nõukogu korraldab oluliste küsimuste arutamist omanike koosolekutel, suhtleb juhtimisorganisatsiooniga ja jälgib halduslepingu tingimuste täitmist.
MCD haldamise eri vormide plussid ja miinused
Kui me käsitleme MCD kontrollimeetodite võrdlevat kirjeldust, võime teha järgmised järeldused. Põhiline erinevus on see, et otsene juhtimine hõlmab maja elanike poolt kõigi küsimuste lahendamist. Kuigi kaks muud MKD juhtimise viisi võimaldavad kanda vastutuse koorma HOA juhi või juhtorganisatsiooni juhtkonna õlgadele. Teisest küljest on sõltumatu juhtimisega võimalik rahaga mobiilsemalt tegutseda ning töö ja teenuste valikut paindlikult praegusele olukorrale kohandada. Maja vahetult haldavad elanikud saavad maja remondi- ja hoolduskulusid isegi märkimisväärselt vähendada, valides töövõtjad vastavalt oma soovile tööde ja teenuste maksumuse osas.
Sel juhul on fondivalitsejaga sõlmitud lepingu eripäraks erialaste teenuste saamine vastavalt seaduse nõuetele. Üürnike haldamisel või HOA näol ei osale erihariduse ja -oskustega inimesed alati majahoolduse korraldamises, seetõttu võivad eluaseme- ja kommunaalteenuste ning töötajate õigusaktide koolitamiseks vaja minna lisakulusid. Samuti on juhtimisorganisatsioonidel reeglina olemas spetsiaalsed seadmed, mis võimaldavad neil pakkuda palju teenuseid kõrgemal tasemel. Üldiselt on kõigil MCD haldamise meetoditel oma nüansid, mida tuleb valiku tegemisel arvestada.
