Kulud on tsiviilõigusliku tehingu üks põhinäitajaid. Millised on selle sümptomid? Kuidas klassifitseeritakse väärtused? Millisel eesmärgil ja milliste meetoditega arvutatakse vastavad näitajad ettevõtluses või kinnisvaraäris?
Mis on maksumus ja hindamine
Enne väärtustüüpide ja selle klassifitseerimisega seotud aluste uurimist teeme kindlaks, mida see esindab. On palju kriteeriume, mis võimaldaksid tal maailma ja Venemaa majandusteadlaste seas üheselt kirjeldada. Kõige populaarsemad on järgmised: maksumus on rahasumma, mis seatakse tehingu tingimuseks tsiviilõigussuhete subjektide omavahelise suhtlemise protsessis omandiõiguse või muu objekti kasutamise mehhanismi eeldatava üleandmise ajal. Hindamise mõiste seostatakse omakorda kõnealuse summa kindlaksmääramise mehhanismiga.
Hindamise aspektid
Hindamisobjektideks võivad olla kinnisvara, teenused, transport, majapidamistarbed, intellektuaalomand - kõik, mis on tsiviilõiguses ette nähtud eraisikute ja juriidiliste isikutega seotud tehingute võimaliku objektina. Rahalise väärtuse määramisega seotud menetlus, mille omandiõiguse ülemineku aluseks on õigussuhete ühelt teisele teisele üleminek, viiakse läbi mõlema poole poolt tunnustatud meetodite abil. Neid võivad pakkuda ka kolmandad osapooled, kuid vastavalt kokkuleppele peamiste tehingus osalejatega.
Kaupade, vara või teenuste seda või muud tüüpi väärtuse võib sõltuvalt õigussuhte olemusest kindlaks määrata poolte taotlusel või seaduse nõuete alusel. Nii on näiteks kinnisvaratehingute puhul kinnisvaraomanike registreerimisel paljudel juhtudel hindajate teenuste kasutamine kohustuslik.
Hindamismeetodid
Hindamist, aga ka näiteks väärtuse tüübi kindlaksmääramist, saab läbi viia erinevate lähenemisviiside raames. Venemaa äripraktikas on kolm peamist: kasumlik, võrdlev ja kulukas. Vaatleme nende olemust.
Tulumudel hõlmab selliste meetodite kasutamist, mis põhinevad uue omaniku poolt hindamisobjekti võimalikust kasutamisest saadava eeldatava tulu arvutamisel - näiteks rentimine. Võrdlusmudel hõlmab mõnede objektide varaväärtuse tüüpe iseloomustavate arvude uurimist, teiste näitajate puhul on põhiomadused väga sarnased. Näiteks uurib korteri jaoks sobiv rahaline näitaja määrav hindaja reeglina kinnisvaraturul olemasolevaid pakkumisi. Kulumudeli raames arvutatakse võimalikud kulud, mis on vajalikud objekti heas töökorras seisukorras hoidmiseks. Kui, näiteks, inimene ostab traktori, peaks tema palgatud hindamisekspert seda tüüpi veokulude kindlaksmääramisel võtma arvesse seadmete remondiga seotud võimalikke kulusid.
Kulu tulemus
Niipea kui vara väärtuse tüübid on analüüsitud ja vastav hinnang antud, saab selle tulemust kasutada suunisena tehingu lõpliku hinna määramisel. Või muudel eesmärkidel - näiteks kindlustuslepingu sõlmimisel, laenu andmisel, aktsia müümisel jne. Vaatleme, milliseid väärtuse liike Vene eksperdid eri objektide hindamisel eristavad. Ja ka seda, kuidas asjakohast teavet saab praktikas kasutada.
Kulude klassifikatsioon
Milliseid selle või selle hindamisobjekti väärtuse tüüpe eristavad tänapäevased eksperdid? Klassifitseerimise kriteeriume on palju. Mõelge ühele Venemaa majandusteadlaste seas levinud mudelile.
Eelkõige sisaldab see turuväärtust. See on hind, mille väärtus fikseeritakse objekti hindamise ajal, eeldusel, et seda müüakse konkurentsisegmendis. See tähendab, et õige väärtuse määramise eeltingimusteks on avaliku teabe kättesaadavus kauba hinnastamise põhimõtete kohta, hinda mõjutavate oluliste väliste (regulatiivsete) tegurite puudumine.
Vaatlusaluses mudelis on investeeringuväärtus. Selle näitajad on kindlaks tehtud, et anda teavet teatud objekti investeerimisest huvitatud isikutele. Mõnel juhul võib investeeringu väärtus langeda kokku turuväärtusega. Kuid see pole alati nii. Mõnikord arvutatakse investeeringuga samal ajal ka objekti jääkväärtus. Selle väärtus väljendab võimaliku tulu tõenäolist suurust tehingu eseme edasimüügi korral.
On olemas katastri väärtus. Selle asutamise eesmärk on objekti salvestamine teatavasse riigi- või tööstusregistrisse koos teabe edasise kasutamisega vastavate avalduste abil. Reeglina räägime sel juhul maksude arvutamisest. Katastriväärtus on tavaliselt turust madalam, kui räägime kinnisvarast, või sellega ligikaudu võrdne.
Samuti on olemas selline asi nagu kindlustusväärtus. See hõlmab kindlustuslepingu alusel tehtavate maksete summa arvutamist. Mõnel juhul arvestatakse sellega samaaegselt ka objekti asendamise maksumus. See juhtub näiteks juhul, kui vastav leping kindlustusseltsiga ei tähenda rahalist hüvitist, vaid eseme viimist selle algsesse funktsionaalsesse olekusse kahjustuse või rikke korral.
Nii uurisime 4 väärtuse tüüpi, mis on vene majanduskoolis kõige tavalisemad, ja ka mitut neid täiendavat. See loetelu pole muidugi ammendav. On olemas eraviisilisi turuväärtuse liike, aga ka investeeringuid või katastrit, mis käsitlevad objektide omadusi, millel on erinev õiguslik seisund. Nüüd pöördume objektide olemuse uurimise poole, mille jaoks vastav parameeter arvutatakse praktilise olulisuse aspektist.
Ettevõtte hindamine
Muidugi on palju konkreetset tüüpi objekte, mille suhtes väärtus määratakse. Venemaa äripraktikas kõige sagedamini esinevate ettevõtete hulgas on äri ja kinnisvara. Esimesel juhul hinnatakse ettevõtete vara, juhtimispõhimõtteid ja kasumit teenitavat tegevust tervikuna. Enne ettevõtte väärtustüüpide uurimist on kasulik kindlaks määrata eesmärgid, mis vastaval hindamisobjektil silmitsi seisavad.
Miks määrata ettevõtte kulude parameetrid? Esimene võimalus on siin ettevõtte müügi väljavaated. Ettevõtte omanik võib otsustada mõne teise asja kasuks, kuid enne on kasulik vool üle anda teise omaniku kätte. Samuti saab ettevõtte juhtimise kvaliteedi parandamiseks, juhtimissüsteemi võimalike puuduste väljaselgitamiseks teha ettevõtte hinnangu. Teine võimalus on meelitada investorite tähelepanu, kui pole piisavalt käibekapitali või kui ettevõte on seadnud ülesandeks turgu laiendada, mille tulemusel on vaja lisavahendeid. Ettevõtte hindamist saab teha laenu taotlemisel - reeglina on see juhiseks panga poolt laenu andmise otsuste tegemisel.
Ettevõtte hindamisväärtused
Millist tüüpi väärtused on seotud ettevõtete hindamisega? Milliseid põhimõtteid kasutatakse siin kõige sagedamini? Peamised väärtuse tüübid, mida ettevõtte hindamisel rakendatakse, on turg ja investeeringud. Mõne eksperdi sõnul on ettevõtte ostmise võimalust kaaludes soovitatav partneril keskenduda asjakohaste väljavaadete analüüsimisel teisele suunale. Kuna ettevõtte tüüpiline “turuhind” on näitaja, mis ei räägi alati selgelt ettevõtte arengupotentsiaalist. Kuid kui me räägime selle täpsest tuvastamisest, siis võib vajalike arvude arvutamise peamised põhimõtted põhineda:
- võrrelda saadaolevaid näitajaid teiste turuosalistele iseloomulike näitajatega;
- ettevõtte konkurentsieeliste uurimine;
- hinnangu andnud ekspertide subjektiivse visiooni kohta;
- väliste tegurite mõju uurimine.
Kui me räägime ettevõtte investeeringuväärtuse määramisest, siis saab kohaldada samu põhimõtteid, kuid lisaks neile on lubatud kasutada ka mitmeid teisi:
- ettevõtluses osalevate üksuste käitumise modelleerimine (tegurite mõju);
- tasuvuse arvutamine (turuväärtuse suurenemine aja jooksul).
Spetsiifilised väärtusnäitajad võivad ettevõtte potentsiaalset ostjat või investorit rahuldada, sõltuvalt sellest, milline on ettevõtte investeeringute hinnanguline suurus ja millised on nende investeeringutasuvuse väljavaated. Paljudel juhtudel võib investeering olla krediidipõhine. Võimaliku kasumi väärtus ei peaks mitte ainult erinema nullist, vaid tagama ka intressi maksmise pangale. Lisasuunised investori otsuste tegemisel, arvestamata ettevõtte turu- ja investeerimisväärtust kajastavaid näitajaid, võivad sisaldada järgmist:
- ettevõtte hinnanguline jätkusuutlikkus (võime pika aja jooksul tulu teenida);
- tasuvusperioodide seos konkureerivate ettevõtetega (võib-olla on investoril kasulikum investeerida teise ettevõttesse ja ostjal see omandada);
- partneritevahelise usalduse tase.
Need kriteeriumid võivad olla väga subjektiivsed. Seetõttu on äripraktikas ettevõtte turu- ja investeerimisväärtus olulised parameetrid, kuid mitte alati peamised.
Teiseks võimalikuks teguriks on seda tüüpi tööde maksumus, mis on seotud ettevõtte investeeringu või võimaliku ostu hindamisega. Kui ettevõtte uurimisega võivad kaasneda märkimisväärsed investeeringud, mis ei tähenda tegelikku kasumit (näiteks väliste ekspertide, audiitorite ja analüütikute poole pöördumine), siis on tõenäoline, et ettevõtte investor või potentsiaalne ostja eelistaks konkreetse ettevõttega mitte tegeleda.
Vara hindamine
Kasulik on uurida, mis tüüpi kinnisvara väärtus on, samuti milliseid lähenemisviise selle hindamisel rakendatakse. Kuid enne - nagu ka äri puhul - määratleme eesmärgid, mida vastava tüüpi tsiviiltehingutest osavõtjad taotlevad. Vajadus uurida kinnisvara väärtuse liike ja pöörduda hindaja poole pöördub järgmistel peamistel juhtudel:
- toimub korteri, kontori, muu hoone või ruumide müügi tehing;
- ettevõtte hinnatud varad;
- maksubaasi suurus määratakse kindlaks kinnisvaramaksude alusel.
Muidugi võib kinnisvara hindamisel olla rohkem põhjuseid. Näiteks mõnel juhul on lisaks põhiprotseduuridele vaja kindlaks määrata ka eeldatava maksumuse liigid. Või - võimaluse korral - kinnisvara hindamist eesmärgiga anda see üle riigi vajadustele.
Vara hindamise väärtused
Eespool märkisime, et ettevõtte väärtuse peamised tüübid on turg ja investeeringud. Kinnisvara osas saab samu parameetreid uurida, kuid reeglina on lisaks veel hulk teisi. Nimelt eseme katastri- ja kindlustusväärtus. Mõnel juhul määratakse ka likvideerimine. Oleme juba kaalunud turu- ja investeeringuväärtuse määramise iseärasusi. Kinnisvara puhul on üldised põhimõtted ja meetodid nende kujul üldiselt sarnased nendega, mida kasutatakse ettevõtte hindamisel. Nad on kaasatud alles siis, kui nad on vastava turu spetsiifikaga paremini kohanenud: “konkurents” asendatakse “seisukorraga” (remonditase, viimistlusmaterjalide tase ja selle kvaliteet jne), “kasumlikkus” - oodatava “hinnatõusuga”.
Uurime nüüd, kuidas toimub katastri-, kindlustus- ja likvideerimisväärtuste arvutamine. Kõigil neil on mingi eripära. Igat loetletud väärtuse tüüpi iseloomustab hindamismeetodite eripära. Mõelge neile.
Kinnisvara katastriväärtuse osas võtab hindaja aluseks metoodikad, mis kajastuvad asjakohastes seadusandlikes allikates, rahandusministeeriumi ja muude osakondade soovitustes, mis vastutavad eluruume käsitleva asjakohase teabe praktilise kasutamise eest. Mõnel juhul võib kasutada ka konkreetseid objektide turuväärtuse määramise kriteeriume. Uurida saab mitmesuguseid tehnilisi dokumente.
Kui ülesandeks on kinnisvara kindlustusväärtuse määramine, siis sel juhul juhindub hindaja reeglina turumeetoditest, kuid seda kohandatakse vastavalt ostu-müügitehingu tegelikule sisule. Näiteks kui inimene ostab korteri hüpoteeklaenu abil, saab kindlustusväärtusesse arvestada ainult laenusumma. Ja sel juhul võib kindlustusandjatega sõlmitud lepingu alusel makstava summa arvutamiseks sobiv alus olla madalam kui siis, kui korteri turuväärtus võetakse puhtal kujul.
Hüpoteek on näide turusegmendist, kus eseme jääkväärtus võib olla tsiviilõiguslike tehingute subjektide jaoks praktiliselt oluline. Kui näiteks üksikisik või organisatsioon ei suuda täita laenu maksmise tingimusi, otsustab pank tõenäoliselt panditud vara müüa. Finantsasutus soovib juba enne laenutehingu sõlmimist analüüsida projekti likvideerimise komponendi väljavaateid.
Märgime siiski, et mõned eksperdid peavad ebaseaduslikuks termini "jääkväärtus" kasutamist kinnisvaratehingutega suheldes pankadega. Fakt on see, et vaikimisi ei tähenda hüpoteeklaenuleping korteri kohustuslikku võõrandamist panga omandisse - see on ainult laenu turvameede. Likvideerimisväärtus tähendab puhtal kujul selle hinna arvutamist, mille eest objekti (näiteks ettevõtte) omanik saab oma vara müüa (näiteks ettevõtte pankroti tõttu). Seetõttu tuleks kõnealust mõistet kinnisvaraga seoses kasutada ettevaatusega.
